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2017-04-14 15:07:13
按：民間經(jīng)濟往來中，以簽訂房屋買賣合同的方式為民間借貸提供擔(dān)保的情形并不罕見。到期后借款人不能還款時，出借人主張履行房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)如何認定買賣合同效力、出借人是否可以要求履行房屋買賣合同，這一法律行為是否能夠創(chuàng)設(shè)非典型的擔(dān)保物權(quán)，理論和實務(wù)界都有一定爭論，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》又反映了什么樣的司法態(tài)度，天衡案例庫2016年8月17日發(fā)表的《買賣式擔(dān)保屬于非典型擔(dān)保并且合同有效》（點擊案例名稱可跳轉(zhuǎn)查看該案例）一文對此進行了探討，本文擬就這一問題和相同案例略陳管見、再做分析，以期能進一步講清法理、解決問題。
一、案情概要
2012年12月28日,甲方(借款方)A公司與乙方(出借方)B、C 及丙方(擔(dān)保方)D、丁方(擔(dān)保方)E簽訂《借款合同》,約定：甲方向乙方借款2800萬元，甲方將其名下六處房產(chǎn)以預(yù)售的方式進行備案并預(yù)告登記至乙方名下,借款合同到期后,若甲方按時足額歸還全部借款及利息,甲乙雙方辦理預(yù)售合同解約及退房手續(xù),但如甲方無法按時足額歸還乙方借款及利息,任何一期還款逾期超過15日即視為甲方無條件同意將標的房產(chǎn)按照每平方米12984元的價格出售給乙方。甲乙雙方須按照每平方米12984元的價格重新簽訂新的商品房買賣合同, 原來雙方簽訂的商品房買賣合同同時作廢。乙方出借給甲方的2800萬元借款本金即沖抵標的房產(chǎn)的全部購房款。
2012年12月28日,A公司分別與B、C簽訂六份《商品房買賣合同》,并辦理房屋預(yù)告登記。預(yù)售合同的價格按照標的房產(chǎn)在物價局備案登記的價格（每平方米均在28000元以上）簽訂。
截止2014年6月26日，A公司共向B、C償還借款1540萬元。
因A公司到期后未足額履行還款義務(wù)，B、C向福州市中級人民法院起訴，請求確認A公司與B、C約定的按照每平方米12984元購買標的房產(chǎn)的房屋買賣合同有效，并判令A(yù)公司將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給B、C。
一審法院認定:
B、C與A公司簽訂六份《商品房買賣合同》,并辦理預(yù)告登記,其目的在于擔(dān)保借款主債權(quán)獲得清償,故本案訟爭商品房買賣具有擔(dān)保之功能,在不違反《合同法》第五十二條關(guān)于合同無效的法定情形情況下,不能以該類合同具有擔(dān)保功能而非單純商品房買賣而否定此類合同之效力。
本案中，因《借款合同》約定主債權(quán)未獲清償時,B、C以每平方米12984元購買案涉房屋,約定價遠低于市場價,違反了《民法通則》第四條規(guī)定的等價有償原則，應(yīng)認定無效。故一審判決駁回B、C訴請的按每平方米12984元低價購買案涉房產(chǎn)并以2800萬元借款本金抵償購房款的主張。
但B、C與A公司約定低價購房條款無效系合同部分無效，并不影響本案具擔(dān)保功能的商品房買賣合同之效力，A公司若未依法清償本案訟爭借款本息的，B、C仍有權(quán)另案請求履行商品房買賣合同，但應(yīng)以合理價格（可另行重新協(xié)商，協(xié)商不成時應(yīng)按2012年12月28日訂立合同時案涉房產(chǎn)的市場價）購買案涉六套或其中的部分房產(chǎn)，本案訟爭借款本息可沖抵相應(yīng)購房款。
一審判決后，B、C不服判決結(jié)果，向福建省高院提出上訴。
二審法院認為：
一、關(guān)于六份訟爭商品房買賣合同是否有效的問題
本案A公司與B、C之間系民間借貸關(guān)系。《商品房買賣合同》目的在于擔(dān)保借款主債權(quán)獲得清償,是非典型擔(dān)保。該六份訟爭商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示,并不違反法律規(guī)定,系有效合同。
二、關(guān)于A公司是否應(yīng)該履行商品房過戶義務(wù)的問題
當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。但是,本案B、C的上訴訟請求是以履行買賣合同為目的,該訴訟請求不能支持，故二審判決駁回B、C的上訴請求。
二、典型意義
一、出借人請求履行買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理
本案中，商品房買賣合同系民間借貸的擔(dān)保，簽訂商品房買賣合同旨在防范在借款到期后不能清償?shù)娘L(fēng)險。出借人訴請履行買賣合同，實際是請求債權(quán)債務(wù)的清償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。這一規(guī)定也和《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第二款“行為人以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理”的條款內(nèi)涵相一致。
二、民間借貸債務(wù)沒有清償?shù)模鼋枞瞬坏靡罁?jù)買賣合同要求履行
本案一審判決認為如債務(wù)人未依法清償，債權(quán)人可另案請求履行買賣合同，雖然其規(guī)定雙方應(yīng)以合理價格結(jié)算過戶以期避免損害債務(wù)人利益，但這一見解根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定顯然是錯誤的：在債務(wù)履行期限屆滿前即事先簽訂買賣合同，違反《物權(quán)法》第一百八十六條“禁止流押”條款而導(dǎo)致無效。二審判決對此問題作出了糾正，在說理總結(jié)部分著重闡明以履行買賣合同為目的之訴訟請求不能獲得支持，判定債權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請拍賣買賣合同標的物并進行清算和受償。筆者注意到，有觀點提出，“禁止流押”之法律條文旨在避免債務(wù)人因情勢所迫低價處置擔(dān)保物，故可以認定事先簽訂的合同有效但事后以公允價格、合理結(jié)算價格來對合同約定價款進行調(diào)整與救濟。對此觀點，筆者不敢茍同，由司法機關(guān)介入判斷具體某一項交易價格合理與否，甚至提出公允價格，無疑屬于疑難復(fù)雜問題，債務(wù)人事后的價格調(diào)整的救濟權(quán)利，將是理論價值大于實際效用。雙方果能夠達成合理價格之共識，完全可以在債務(wù)到期后另行達成抵債合意。實際上根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十五條，雙方亦可在債務(wù)履行期限屆滿后參照市場價格協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價。總之，在債務(wù)履行期限屆滿后，債權(quán)人和債務(wù)人可自由、合理地商定抵押財產(chǎn)的折價變現(xiàn)方式，在債務(wù)履行期限屆滿前事先約定則不然。
三、買賣合同的效力問題
目前，我國法律尚未承認非典型擔(dān)保物權(quán)的法律效力，出借人與債務(wù)人事先簽署的商品房買賣合同，實質(zhì)上是為了未到期債務(wù)的履行而設(shè)定擔(dān)保，所達成的買賣約定從某種意義上可謂是虛假、串通的意思表示，筆者認為可以徑行判決買賣合同因違反強制性效力規(guī)定（“禁止流押”條款），也有悖《物權(quán)法》第五條載明、《民法總則》第一百一十六條重申的“物權(quán)法定”原則而無效。本案二審判決認定商品房買賣合同有效，卻又限定依據(jù)民間借貸關(guān)系審理后，債權(quán)人僅得拍賣買賣合同標的物受償而不得訴請履行，確實難以回應(yīng)上訴人關(guān)于既已判決買賣合同有效卻為何并未按照有效合同之原則裁判的上訴理由，在合同效力問題上的結(jié)論值得商榷。
三、案例來源：（2015）閩民終字第913號